中房报记者 付珊珊 上海报道
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继融资“第二支箭”及金融16条之后，房地产企业又迎来政策支持。
11月14日，中国银行保险监督管理委员会（以下简称“银保监会”）官网发布消息称，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》（以下简称“通知”），指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。
自预售资金监管政策出台以来，不少房企面临流动性压力。房企资金短缺导致不少地方项目出现烂尾停工。在保交付成为当前房地产行业及企业首要任务的形势下，不少企业认为解决交付问题的核心在于缓解资金压力，尤其是预售监管资金政策的放松。
中指院数据显示，2022年以来，面对诸多开发企业发生资金流动性问题，全国已有超110省市调整预售资金监管政策，或放松资金监管为房企提供部分资金支持，或收紧政策保证项目建设资金安全。
此次政策从全国层面对保函置换预售监管资金的方式提出细致要求，既允许房企以保函置换部分监管资金，提高资金流动性，又要求资金监管账户留存充足额度，保障项目竣工交付，在多位房地产行业观察人士看来，能够帮助优质房企缓解流动性压力，稳定房地产市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，本次政策出台后，各地的预售资金监管政策有望加快落地执行，为优质房企释放更多资金流动性，但短期来看，政策效果或有限。
“资金监管权在于住建系统，银行、银保监会的举措有一定促进作用，但最后还是看住建系统的态度。当地政府和住建系统因为对保交楼有地方主体责任在，他们对政策的运用，以及运用程度，都会关系到政策实际效果。”一位民营房企总裁表示。
在一些房企人士看来，该政策可能利好的是基本面较好、只是暂时出现流动性困难的房企，因为银行出具保函都是有条件的，要么有授信额度，要么有抵押担保，要么在银行有现金存款作为抵押。对已经出险的房企而言，银行还是非常谨慎，几率较小。
置换额度不超交付所需资金的30%
使用银行保函置换预售监管资金并非新鲜事。
从去年年底开始，为了逐步建立商品房预售资金分类监管机制，提高预售资金使用效率，不少城市都陆续出台相关政策。例如北京2021年11月规定房地产开发企业可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金，南京2022年4月出台《关于商品房预售资金监管试点使用银行保函的通知》，房地产开发企业可凭银行出具的保函，等额替换新建商品房预售资金监管账户中的监管资金，长沙、青岛、厦门等城市今年以来均有过调整预售资金监管政策的举措。
但从效果上来看，既有的类似政策执行效果有待提高。
“由于开发商存在融资多头、预售资金挪用等问题，当出现债务风险及一致的风险预期时，就发现监管账户的预售资金不够用了。但这时，地方要保交楼、银行要保贷款债权、信托要保权益、施工单位要工程款、供应商要材料款等等，于是就导致预售资金监管账户被锁死了。谁都要保权益，但钱不够，无奈的策略，就是谁也不能动。最终导致之前的政策效果不太好。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，无论是央行和银保监会发布的“金融16条”，还是专项借款、配套融资资金等方面的促进措施，基本都还是要依靠销售回款，也就是预售资金的钱。在此背景下，银保监会等部位提出用银行保函来置换依法合规设立的预售资金监管账户的监管额度内资金相当于把部分预售监管资金释放了出来。
但利用银行保函置换预售监管资金也有额度和期限限制。
通知明确，监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后，房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金，保函置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。
监管额度内资金拨付使用时，保函金额相应下调，确保监管账户内资金始终不低于项目竣工交付所需的资金额度的70%。如房地产企业未向监管账户内补足差额资金，保函金额不得调整。此外，要求商业银行合理确定保函期限，确保与项目建设周期相匹配。
对于置换额度为何是30%，李宇嘉认为可以“避免共输”。其表示，一方面，此举可以释放“本来用于保交楼，但由于利益板结，谁也动不了”的资金，从而起到资金循环的目的；另一方面，也不能动太多，因为要考虑既有的债权人（保交楼之前的债权人，包括银行、信托、施工单位、供应商）的权益和顾虑。动用30%，再加上专项借款、纾困基金、配套融资，将未售乃至未开发的部分动起来，源头活水能四两拨千斤，从而实现整个项目的循环。
优质房企将受益
“市面上的保函一般分为两种，一类是银行类保函，一类是商业类保函，银行类保函相对来说要求比较高，需要企业在固定的银行账户有相当足额的存款，银行才能给你开具，此前都是央企、国企或者是背后有实业支撑的大的集团公司进行这类操作。民营企业大部分用的是商业保函，民营企业找银行系统开银行类保函的能力相对会偏弱一点。”上述房企总裁表示。
此次政策中对于银行类保函的适用对象并没有明确企业属性，但从文件内容中看，商业银行在给房企出具保函时需要谨慎且综合考量房企的经营状况。
银保监会等部位也指出，商业银行在出具保函置换预售监管资金时，要参照开发贷款授信标准，选择经营稳健、财务状况良好的优质房地产企业。保函额度全额计入对房地产企业及其所属集团的统一授信额度。要通过保证金、房地产企业反担保以及其他增信措施，防范保函业务风险，按要求计提风险资本，提取风险准备。
此外，在保函有效期内，如监管账户内剩余资金不足以支付项目工程款，出函银行应立即履约垫付，在保函额度内支付扣除账户内剩余资金后的差额部分。一旦出现垫付，出函银行要及时向房地产企业采取追索措施，保全债权安全。垫付资金应足额计提拨备、真实分类，不得隐藏风险。
基于上述多项限制，陈文静认为，优质房企将更受政策支持，短期这部分企业预售资金的使用效率将提高，也将一定程度缓解企业资金压力。
房地产企业在获得商业银行出具的保函后可出具该保函，向住房和城乡建设部门请求释放预售资金监管账户相应额度资金，监管账户行应配合住房和城乡建设部门做好必要的审核工作。住房和城乡建设部门研究同意后向监管账户行发出拨付指令。监管账户行根据住房和城乡建设部门拨付指令做好资金拨付，并等额减少账户管理额度。
对于置换出的预售监管资金，其投向也有严格要求。通知中明确，房地产企业要按规定使用保函置换的预售监管资金，优先用于项目工程建设、偿还项目到期债务等，不得用于购置土地、新增其他投资、偿还股东借款等。房地产企业要按约定承担监管账户内的资金补足义务，确保项目建设资金充足。
该政策还对出具保函的商业银行提出要求，即监管评级4级及以下或资产规模低于5000亿元的商业银行不得开展保函置换预售监管资金业务。商业银行不得向作为本银行主要股东、控股股东或关联方的房地产企业出具保函置换预售监管资金。企业集团财务公司等非银行金融机构不得出具保函置换预售监管资金。
住建系统的配合是关键
对于该政策的实际效果，不少房企人士在接受采访时均表示，会有点作用，但短期内政策不会放得太松。
“资金监管权在于住建系统，银行、银保监会的举措有一定促进作用，但最后还是看住建系统的态度。当地政府和住建系统因为对保交楼有地方主体责任在，他们对政策的运用，以及运用程度，都会关系到政策实际效果。”上述房企总裁表示。
一位房地产行业资深从业人士也表示，用保函置换预售资金的举措存在最大的问题就是地方住建部门是否允许使用保函置换资金。“预售资金监管账户的管理部门是各地的住建部门，只有住建部门认可，才能把资金从监管账户里调出来，如果只是银行愿意出具保函，但住建部门不认，政策最终也无法落地。”该人士还表示，用保函置换出来的预售监管资金用到同一住建部门管辖范围内的其他的这个开发商开发的项目，那当地住建部门同意概率很大，但如果这个资金置换出来以后要交到房企的集团或者母公司，或者调到其他区域去保其他区域的项目交付，当地住建部门不一定会愿意。
“如果能实现项目之间、城市之间、省级之间的联动，资金盘活和保交楼的效果会更好。”李宇嘉表示，行业和企业整体复苏也要寄希望于需求端能好起来。
陈文静也认为，结合此前多个监管部门释放的政策利好，房地产市场信心有望得到进一步提振，多个政策叠加也可以更好地发挥政策效果，下一步更重要的仍是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。
多个业内人士都认为，当前，楼市供需两端相互制约，实现保交楼和行业稳定，供需两端要同步发力、相互扶持、稳定预期。无论是近期出台的房企纾困政策、金融16条、保函置换等都是供给端的政策，而近期，需求端也不断有政策出台刺激，供需两端发力，楼市稳定就有了希望。
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