智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，2026年7月，房地产市场步入传统季节性淡季，整体呈现“新房淡季回调、二手房韧性持稳”的运行特征，重点城市新房供求环比同步走弱，市场热度较6月半年末冲量明显回落。与此同时，二手房在置换需求支撑与“以价换量”带动下保持高位运行、同比延续正增。预计8月新房市场供应、成交大概率延续环比走弱态势;二手房依托置换需求保持高位，但环比或延续小幅回落。

一 整体综述：新房季节性回落，二手占比稳居近七成

2026年7月，重点13城住房市场(新建+二手)成交总量约1887.88万平方米，环比下降11.56%，同比增长7.03%。其中新建商品住宅成交566.95万平方米，环比下降22.74%、同比微增1.76%;二手住宅成交1320.93万平方米，环比下降5.7%、同比增长9.47%，二手修复力度明显强于新房。

(相关资料图)

结构层面，13城一二手住宅成交中，二手占比达69.97%，较6月(65.62%)提升4.35个百分点，维持近七成绝对占比，二手主导格局固化;新房占比仅30.03%，较上月(34.38%)进一步回落，需求向存量市场倾斜的趋势未改。

图1 2025年1月-2026年7月全国重点13城新建与二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

13城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、佛山。

二 新建商品住宅市场：供应环比下降超三成，成交同比降幅收窄至1.6%

图2 2025年1月-2026年7月全国重点15城新建商品住宅供求量价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统;统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。

15城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、合肥、长沙、佛山。

从城市维度看，7月15城新建商品住宅成交呈现明显的区域分化特征。成交面积排名前三的城市均位于中西部，分别为成都(77.16万㎡)、重庆(64.93万㎡)、西安(58.38万㎡)，三城合计成交200.47万㎡，占15城总量的33%左右。广州(52.65万㎡)、天津(50.15万㎡)紧随其后，一线城市中广州成交规模相对领先。

图3 2026年7月全国重点15城新建商品住宅供求量价表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

同比表现分化尤为显著。受去年同期低基数及本月部分项目集中备案拉动，苏州以83.13%的同比涨幅位居首位;其次为深圳、南京，涨幅在30%以上，市场修复动能相对较强。另一方面，长沙同比大幅下降51.66%，市场调整压力相对突出。

环比来看，仅成都(+13.17%)、西安(+5.58%)、合肥(+45.56%)三城实现环比正增长，其余12城均环比下降，反映出7月市场整体降温的普遍性，其中杭州(-50.16%)、上海(-47.15%)、长沙(-41.44%)、武汉(-38.99%)环比降幅较大。

从量价格局看，北京成交均价54661元/平方米、上海82413元/平方米、深圳69932元/平方米，构成价格第一梯队;其中上海量缩价升，7月均价环比增长13.13%，呈典型的结构性上移。合肥、成都、西安则量升价平，“以价换量”特征明显。

表1 2026年7月全国重点15城新建商品住宅成交面积及变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

图4 2025年1月-2026年7月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

分城市看，各面积段成交结构差异较大，与城市能级、房价水平、供需结构密切相关。一线城市中，深圳90㎡以下占比高达44.0%，广州为37.7%，北京为25.0%，反映出高房价城市刚需小户型主导的特征;上海则以90-110㎡为主力(40.0%)，90㎡以下仅占9.4%，与其产品供应结构及改善需求占比较高有关。

强二线城市中，杭州150㎡以上占比达31.4%，苏州为30.1%，高端改善需求占比显著高于其他城市，与其高净值人群集聚、改善型产品供应充足有关;西安则呈现明显的大户型偏好，130-150㎡占比32.0%、150㎡以上占比21.3%，合计超五成，反映出当地市场以改善型需求为主导。长沙130-150㎡占比高达42.6%，为各城市最高，与其低房价、大户型产品性价比突出直接相关。

表2 2026年7月全国重点15城新建商品住宅各面积成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

图5 2025年1月-2026年7月全国重点15城新建商品住宅库存及去化周期变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

城市间分化显著。重庆(8.0个月)、杭州(10.2个月)、合肥(12.9个月)三城去化周期低于18个月警戒线，处于相对健康区间;上海、深圳、广州、南京、武汉等九城处于18-30个月的去化承压区间;北京、成都、佛山去化周期均超30个月，库存沉淀风险较大。

值得关注的是，成都虽为7月成交面积最高的城市，但其库存规模达2337.85万平方米，为15城之最，去化周期高达32.1个月，反映出其“高成交、高库存”的并存格局——市场容量大但供应积压同样严重，去化压力不容忽视。佛山库存1088.90万平方米，去化周期32.0个月，与其产业人口导入不及预期、需求支撑偏弱有关。北京库存1157.96万平方米，去化周期30.5个月，主要受远郊区域库存积压拖累。

图6 2026年7月全国重点15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

注：气泡大小代表库存面积。

表3 2026年7月全国重点15城新建商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

成交金额TOP10则呈现鲜明的“核心城市高端改善”特征，沪深杭国央企主导格局突出。上海、深圳各占4席，杭州占2席。深圳中信城开信悦湾以29.24亿元领跑金额榜，均价高达245308元/平方米;安缇雅苑、上海华润澐启滨江紧随其后。金额TOP10中，全部为均价超10万元/平方米的高端项目，反映出核心城市高端市场的独立行情——在整体市场低迷的背景下，高净值人群的资产配置需求依然支撑着高端改善项目的成交。从操盘主体看，华润置地、中海地产、绿城中国、保利发展、滨江集团、中国金茂等国央企及头部房企占据头部，行业集中度持续抬升，优质地块与品牌溢价成为金额榜的核心支撑。

表4 2026年7月全国重点15城新建商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

三 存量商品住宅市场：成交环比微降5.7%，同比正增9.47%韧性凸显

图7 2025年1月-2026年7月全国重点13城二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

表5 2026年7月全国重点13城二手房成交面积变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

四 后市展望：淡季效应延续，8月新房同比降幅有望继续收窄

进入8月，新房市场仍将处于传统淡季，供应、成交大概率延续环比走弱态势;二手房依托置换需求保持高位，但环比或延续小幅回落。整体看，“二手强、新房弱”格局短期难改，置换链条对新房改善市场形成持续支撑。

1.供应端缩量趋势或将延续，“以销定产”成为房企共识。在销售承压、资金面偏紧的背景下，房企推盘意愿普遍偏弱，预计后续供应规模仍将维持低位，供求比有望继续保持在0.6-0.7区间，供小于求格局对库存去化形成一定支撑。

2.短期淡季效应仍将延续，8月新房成交或继续低位运行。7-8月为传统楼市淡季，叠加高温天气及暑期出行影响，购房者入市意愿偏弱，预计8月15城新房成交环比仍有下行压力。但考虑到去年同期基数较低(2025年8月成交595.74万㎡)，同比降幅有望继续收窄甚至转正。

3.城市分化将进一步加剧，核心一线与高能级二线城市相对韧性。深圳、苏州、南京等同比正增长城市市场修复动能较强，上海、北京等一线城市高端市场仍有支撑;而长沙、成都、佛山等库存高企城市去化压力较大，市场调整或仍将持续。

4.二手房市场韧性仍存，但同比增幅或边际收窄。二手房市场已连续四个月维持同比正增长，但环比已连续三个月下降，市场动能有所减弱。预计8月二手房成交环比继续小幅回落，同比增幅可能收窄至5%-8%区间，但仍将显著强于新房。